Daňové povinnosti

Zdaňovať alebo nezdaňovať príjem z prenájmu? Každý z nás si na túto otázku môže odpovedať po svojom. Nebudeme Ťa presviedčať ani moralizovať, len zhrnieme všeobecné fakty a uvedieme jednoduché príklady. Čo teda obnáša príjem z prenájmu? Aké povinnosti z toho plynú?

1. Registrácia na daňovom úrade (Zákon č. 563/2009 Z.z., §67, ods. 1, 2)

Ak ako majiteľ nehnuteľnosti ešte nie si registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, máš povinnosť sa registrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom si na území SR prenajal nehnuteľnosť. Platí to aj v prípade, že prenajímaš iba časť bytu (napríklad len jednu izbu využívanú na bývanie), časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku alebo aj ak prenajímaš byt, ktorý máš sám v nájme. Ak už si na daňovom úrade registrovaný, nemáš povinnosť oznamovať prenajatie každej ďalšej nehnuteľnosti. Ku žiadosti o registráciu nie je Tvojou povinnosťou doložiť nájomnú zmluvu, stačí do poznámok doplniť dátum začatia prenájmu. Po registrácii Ti daňový úrad pridelí DIČ (daňové identifikačné číslo), ktoré budeš neskôr uvádzať pri daňovom priznaní.

2. Evidencia príjmov a výdavkov

Za celkový príjem z prenájmu v priebehu kalendárneho roka sa považuje suma, ktorú si v danom roku reálne prijal, bez ohľadu na to, na ktoré obdobie sa tento príjem viazal. Prípadná kaucia sa do tejto sumy nepočíta. Výnimkou je kaucia alebo jej časť, ktorú si na základe dohody v danom roku ponechal.

Príklad výpočtu celkových príjmov

Nájomca sa ku Tebe nasťahoval v apríli, pričom Ti platí 500€ mesačne vždy za aktuálny kalendárny mesiac. Na začiatku prenájmu Ti zaplatil kauciu 700€. V decembri sa žiaľ oneskoril a platba za december Ti prišla až začiatkom januára. Celkový príjem vypočítame ako sumu 500€ v priebehu 8 mesiacov (apríl až november), čiže 4 000€. Kaucia sa medzi celkové príjmy v danom roku nezapočíta, rovnako ani platba za december, keďže na účet prišla až v ďalšom kalendárnom roku.

To, čo budeš zaraďovať medzi celkové výdavky na prenájom je závislé od toho, či sa rozhodneš svoju nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku (to znamená, že o nej budeš účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa Zákona o dani z príjmov) alebo ju do obchodného majetku nezaradíš. To, ako sa rozhodneš, má vplyv na uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu ale rovnako aj neskôr, na oslobodenie od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do Tvojho obchodného majetku, môžeš si ako daňové výdavky uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku, ako napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby (napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz smetí, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, pripojenie na internet, a pod.). Nepatria sem však výdavky na opravy, respektíve rekonštrukciu prenajímanej nehnuteľnosti, či úhrady do fondu opráv. Výdavky na maľovanie sú za účelom hygieny akceptovateľné. Výdavky na hnuteľné veci, ktoré sú súčasťou zariadenia bytu (nábytok či spotrebiče) je možné zaradiť do celkových výdavkov taktiež, ak je preukázateľné, že sa používajú v danej nehnuteľnosti. Je preto vhodné ich doplniť do vybavenia bytu v rámci nájomnej zmluvy. Výdavky na vstavaný nábytok a vstavané spotrebiče sa v tomto prípade uplatniť nedajú.

Ak však nehnuteľnosť je zaradená do Tvojho obchodného majetku, môžeš si uplatniť v preukázateľných výdavkoch tie výdavky, ktoré boli vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napríklad výdavky na jej obstaranie (formou odpisov), na technické zhodnotenie, na jej opravy a udržiavanie, či iné súvisiace výdavky spojené s jej používaním (ako výdavky na energie), výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie nehnuteľnosti. V tomto prípade si môžeš uplatniť výdavky na rekonštrukciu, vstavaný nábytok či vstavané spotrebiče.

Nie je predpísaná forma vedenia daňovej evidencie, musí však obsahovať príjmy aj výdavky v časovom slede, hmotný a nehmotný majetok zaradený do obchodného majetku, zásoby, pohľadávky a záväzky počas celého zdaňovacieho obdobia. Je potrebné ich vedieť vydokladovať ešte 5 rokov po roku, v ktorom bola povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad uchovávania dokladov k výdavkom

Byt bol prenajatý v roku 2018. Daňové priznanie za toto obdobie sa podáva ku koncu marca 2019. Daňovú evidenciu k prenájmu v roku 2018 je potrebné vedieť vydokladovať do 31. decembra 2024.

3. Podanie daňového priznania

Ak prenajímaš svoju nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy ako fyzická osoba (nepodnikateľský subjekt), nie si povinný založiť si živnosť. To platí ak ponúkaš len ubytovanie. V prípade, že ponúkaš aj stravovacie, či upratovacie služby, už to bez živnosti nepôjde. Aj príjem bez živnosti je však považovaný za príjem podliehajúci dani a je preto potrebné ho priznať v daňovom priznaní. Povinnosť podať daňové priznanie máš, ak Tvoj celkový príjem (čiže nielen z prenájmu) presiahne sumu stanovenú zákonom, napr. pre rok 2020 to bolo 2 207,10€. V prípade, že si zamestnaný a máš zároveň príjem z prenájmu, je potrebné podať priznanie o dani z príjmov fyzickej osoby typu B.

Príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500€ je oslobodený od dani z prenájmu, čiže do základu dane uvádzaš len sumu, ktorá presahuje 500€. V tomto prípade nemáš povinnosť preukázať daňové výkazy, stačí si uplatniť preukázateľné výdavky. Tie si však neuplatňuješ v plnej výške, treba ich krátiť rovnakým pomerom, ako sa krátili príjmy vzhľadom na oslobodených 500€. Pri príjmoch z prenájmu si ako fyzická osoba môžeš uplatniť výdavky maximálne do výšky príjmov, tzn. že daňová strata sa vykázať nedá. Zo základu dane, ktorý sa vypočíta, je následne potrebné zaplatiť 19% daň.

Príklad výpočtu dane z príjmov

Tvoje celkové príjmy sú vo výške 4 000€, v daňovom priznaní priznávaš však len 3 500€ (ako rozdiel 4 000€ - 500€), čo je v tomto prípade 87,5% skutočných príjmov (3 500 / 4 000 = 0,875). Ak celkové výdavky sú vo výške 2 000€, treba ich priznať v rovnakom pomere, čiže vo výške 1 750€ (ako 87,5% z 2 000€). Daňová povinnosť by vznikla v sume 332,5€ vypočítaná ako 19% z rozdielu príjmov a výdavkov a teda (3 500-1 750) * 0,19.

V prípade, že nehnuteľnosť prenajímaš v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), môžeš si dosiahnutý príjem rozdeliť v pomere, ktorý Ti vyhovuje. V podielovom vlastníctve si prirodzene každý priznáva príjem na základe podielu, ktorý mu patrí. Výdavky sa následne rozdelia v tom istom pomere, pričom obaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu v sume do 500€. Povinnosť podať daňové priznanie má ten z manželov, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve, príp. teda aj obaja.

Príklad pre manželov v BSM

Manželia majú príjem z prenájmu za celý rok v sume 10 000€. Príjem z prenájmu si môžu rozdeliť medzi oboch manželov tak, aby si mohli obaja uplatniť oslobodenie od dane z príjmu v sume 500€. Manželovi priznajú príjem v hodnote 9 500€ a manželke 500€. Manžel bude mať povinnosť podať daňové priznanie z príjmu zo zamestnania a zároveň priznať príjem z prenájmu v hodnote 9 000€ (pretože 500€ je oslobodených). Bude podávať daňové priznanie typu B. Manželka ma príjem z prenájmu 0€, keďže celá jej časť je oslobodená od dane z príjmu z prenájmu a teda jej daňové priznanie môže vyplniť zamestnávateľ a ona s tým už nemusí mať žiadne starosti.

Ak máš príjem iba z prenájmu (čo je pasívny príjem), nemôžeš si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Na rozdiel od prenájmu ako fyzická osoba, čo bolo spomínané doteraz, pri prenájme na živnosť musí prenajímateľ platiť odvody do Zdravotnej a Sociálnej poisťovne, môže si uplatniť paušálne výdavky, môže dosiahnuť daňovú stratu a uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane. O živnostenské oprávnenie sa dá požiadať aj online cez portál www.slovensko.sk.

4 Záver

A teraz imaginárny príklad na záver. „Som zamestnaný, zdedil som byt alebo som ho kúpil ako rozumnú investíciu. Rozhodol som sa ho prenajímať a o pár rokov ho so ziskom predať. Aké sú moje povinnosti?“

  • Zaregistruj sa na Daňovom úrade. Neriskuješ tým možné udanie susedov alebo podobné problémy. Získaš tým možnosť použiť nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (viac v článku o nájomných zmluvách).
  • Ak ho plánuješ prenajímať 40 rokov, oplatí sa Ti ho zaradiť do Tvojho obchodného majetku. Ak tú istotu nemáš, je lepšie sa tomu vyhnúť.
  • Tvojou povinnosťou je viesť si akúkoľvek formu evidencie Tvojich príjmov a výdavkov súvisiacich s bytom po dobu 5 rokov od podania daňového priznania.
  • V zdaňovacom období si urobíš daňové priznanie z príjmov od Tvojho zamestnávateľa, ku ktorému pridáš príjem z prenájmu, znížený o oslobodenú časť a v rovnakom pomere priznáš výdavky, ktoré si evidoval na byt.

Pre podrobné a aktuálne informácie ohľadom daňových povinností odporúčame navštíviť stránku www.financnasprava.sk.

 

Zdroje

 

 

Súvisiace články

Byť dôveryhodný

Rentalkovo spája dôveryhodných prenajímateľov s dôveryhodnými nájomcami. Snažíme sa zlepšiť kultúru bývania vytváraním prostredia, v ktorom obe strany dodržujú dohodnuté podmienky. Ako sa môžeš stať dôveryhodným prenajímateľom aj Ty?

Ako vytvoriť pútavý profil svojej nehnuteľnosti?

Chceš prenajať svoju nehnuteľnosť bez zbytočných starostí? Zisti, ako vytvoriť profil, ktorý hneď zaujme. Nájdeš tu overené tipy, ktoré Ťa odlíšia.

Nájomná zmluva je viac ako len papier

Nájomná zmluva je pilierom bezproblémového prenájmu. Zisti, čo všetko by mala obsahovať kvalitná zmluva, aké sú práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa a ako si vybrať ten správny typ zmluvy. Vytvor si dobrý pocit z prenájmu vďaka precízne vypracovanej nájomnej zmluve.

Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka - výhody aj úskalia klasickej zmluvy

Kedysi sa všetky nájomné zmluvy riadili výhradne Občianskym zákonníkom. Aké sú aktuálne výhody a nevýhody tohto prístupu? Prečítaj si, či je tento typ zmluvy vhodný aj pre Tvoj prenájom.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka prenajímateľom oveľa viac flexibility a ochrany. Získaj podrobné informácie o tom, ako takúto zmluvu správne uzavrieť, ako funguje výpoveď, či kaucia.

Preberací protokol ako Tvoja ochrana

Chceš sa vyhnúť sporom a ochrániť svoj majetok? Zisti, aké informácie by mal obsahovať preberací protokol a ako ho správne vyplniť pri odovzdávaní nehnuteľnosti. Zabezpeč si tak pocit istoty pre seba, aj svojho nájomcu.

Tipy, ako zariadiť prenájom, ktorý zaujme

Premeň svoj prenajímaný byt zo všedného na neodolateľný. Nájdeš tu praktické tipy na strategické zariaďovanie, minimalistický dizajn a maximálne využitie svetla. Zisti, ako môžu rozumné úpravy bez veľkých výdavkov výrazne zvýšiť atraktivitu a hodnotu Tvojej nehnuteľnosti a prilákať dlhodobých nájomcov.

Správna cena prenájmu je základ úspechu

Ako nastaviť optimálnu cenu prenájmu, ktorá bude maximalizovať zisk a zároveň lákať serióznych nájomcov? Prečítaj si o dôležitosti prieskumu trhu, zohľadnení špecifík Tvojej nehnuteľnosti a správnom manažmente prevádzkových nákladov pre úspešný prenájom.