Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zbierky zákonov, siedma hlava)

Tento zákon platí pre každú občiansku nájomnú zmluvu, pokiaľ v nej nie je vyslovene uvedené, že sa riadi Zákonom o krátkodobom nájme bytu. Zákon vytvára nevyvážený vzťah nájomca a prenajímateľ, pretože nájomcu považuje za stranu slabšiu a vo viacerých aspektoch ho zvýhodňuje. Takto postavená zmluva nemusí mať písomnú podobu, stačí zápisnica o obsahu ústnej dohody.

Aké sú základné črty zmluvy podľa tohto zákona?

• výpovedná doba je minimálne 3 mesiace, ak je nájomca v hmotnej núdzi, predlžuje sa o 6 mesiacov
• trvanie nájmu je možné na akékoľvek obdobie, aj na dobu neurčitú
• pri prenájme bytu sa zmluva na dobu určitú skončí uplynutím tejto doby
• ak nájomca užíva nehnuteľnosť inú ako byt (dom, garáž, chata, nebytový priestor, atď.) aj po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti, zmluva sa predlžuje za rovnakých podmienok ako bola uzavretá, najviac však o 1 rok
• nájomca je povinný počas výpovednej doby strpieť prehliadky za účelom ďalšieho prenájmu, pokiaľ nebolo dohodnuté inak
• nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, pokiaľ zmluva neurčuje inak
• nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci prenájmu nevznikla škoda, v opačnom prípade zodpovedá za škodu
• nájomca je povinný vrátiť prenajatú vec v stave v akom vec prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie
• nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, inak zodpovedá za škodu tým spôsobenú
• náklady spojené s bežným užívaním bytu vrátane drobných opráv hradí nájomca, pokiaľ nebolo dohodnuté inak
• nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre škody, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, resp. má nárok na primeranú zľavu
• nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy pokiaľ sa predmet nájmu stal nespôsobilý na obvyklé užívanie alebo je pobyt v ňom zdraviu škodlivý
• majiteľ nehnuteľnosti môže vypovedať zmluvu len v zákonom obmedzenom rozsahu, pričom v niektorých prípadoch má nájomca nárok na bytovú náhradu a na náklady spojené so sťahovaním
• podanie žaloby pre neplatnosť výpovede zo strany prenajímateľa MÁ právne účinky na skončenie nájmu (výpoveď nastane až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu)

Čo všetko musí zmluva obsahovať?

• označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania
• výšku nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu
• opis príslušenstva a stavu bytu

Čo zákon nepopisuje?

• jednostrannú zmenu výšky nájomného (napr. nárast cien v dôsledku inflácie)
• spôsob výpočtu nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu
• finančnú zábezpeku (kauciu)

---

Zdroje:

• Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Zbierky zákonov Slovenskej republiky
• Občiansky zákonník č. 40/1964 Zbierky zákonov Slovenskej republiky
• Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. § 5 až § 9

Vzorové nájomné zmluvy na stiahnutie: A B Aktualizované dňa: 8.3.2021