Zdaňovať alebo nezdaňovať príjem z prenájmu? Každý z nás si na túto otázku môže odpovedať po svojom. Nebudeme Vás presviedčať ani moralizovať, len zhrnieme všeobecné fakty a uvedieme jednoduché príklady. Čo teda obnáša príjem z prenájmu? Aké povinnosti z toho plynú?
Ak ako majiteľ nehnuteľnosti ešte nie ste registrovaný na daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, máte povinnosť sa registrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste na území SR prenajali nehnuteľnosť. Platí to aj v prípade, že prenajímate iba časť bytu (napríklad len jednu izbu využívanú na bývanie), časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku alebo aj ak prenajímate byt, ktorý máte sami v nájme. Ak už ste na daňovom úrade registrovaný, nemáte povinnosť oznamovať prenajatie každej ďalšej nehnuteľnosti. Ku žiadosti o registráciu nie je vašou povinnosťou doložiť nájomnú zmluvu, stačí do poznámok doplniť dátum začatia prenájmu. Po registrácii Vám daňový úrad pridelí DIČ (daňové identifikačné číslo), ktoré budete neskôr uvádzať pri daňovom priznaní.
Za celkový príjem z prenájmu v priebehu kalendárneho roka sa považuje suma, ktorú ste v danom roku reálne prijali, bez ohľadu na to, na ktoré obdobie sa tento príjem viazal. Prípadná kaucia, sa do tejto sumy nepočíta (výnimkou je kaucia alebo jej časť, ktorú ste si na základe dohody v danom roku ponechali).
Nájomca sa ku Vám nasťahoval v apríli, pričom Vám platí 500€ mesačne vždy za aktuálny kalendárny mesiac. Na začiatku prenájmu Vám zaplatil kauciu 700€. V decembri sa žiaľ oneskoril a platba za december Vám prišla až začiatkom januára. Celkový príjem vypočítame ako sumu 500€ v priebehu 8 mesiacov (apríl až november), čiže 4 000€. Kaucia sa medzi celkové príjmy v danom roku nezapočíta, rovnako ani platba za december, keďže na účet prišla až v ďalšom kalendárnom roku.
To, čo budete zaraďovať medzi celkové výdavky na prenájom je závislé od toho, či sa rozhodnete svoju nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku (to znamená, že o nej budete účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa Zákona o dani z príjmov) alebo ju do obchodného majetku nezaradíte. To, ako sa rozhodnete, má vplyv na uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu ale rovnako aj neskôr, na oslobodenie od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do Vášho obchodného majetku, môžete si ako daňové výdavky uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku, ako napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby (napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz smetí, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, pripojenie na internet, a pod.). Nepatria sem však výdavky na opravy, resp. rekonštrukciu prenajímanej nehnuteľnosti, či úhrady do fondu opráv. Výdavky na maľovanie sú za účelom hygieny akceptovateľné. Výdavky na hnuteľné veci, ktoré sú súčasťou zariadenia bytu (nábytok či spotrebiče) je možné zaradiť do celkových výdavkov taktiež, ak je preukázateľné, že sa používajú v danej nehnuteľnosti. Je preto vhodné ich doplniť do vybavenia bytu v rámci nájomnej zmluvy. Výdavky na vstavaný nábytok a vstavané spotrebiče sa v tomto prípade uplatniť nedajú.
Ak však nehnuteľnosť je zaradená do Vášho obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch tie výdavky, ktoré boli vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napríklad výdavky na jej obstaranie (formou odpisov), na technické zhodnotenie, na jej opravy a udržiavanie, či iné súvisiace výdavky spojené s jej používaním (ako výdavky na energie), výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad do fondu opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie nehnuteľnosti. V tomto prípade si môžete uplatniť výdavky na rekonštrukciu, vstavaný nábytok či vstavané spotrebiče.
Nie je predpísaná forma vedenia daňovej evidencie, musí však obsahovať príjmy aj výdavky v časovom slede, hmotný a nehmotný majetok zaradený do obchodného majetku, zásoby, pohľadávky a záväzky počas celého zdaňovacieho obdobia. Je potrebné ich vedieť vydokladovať ešte 5 rokov po roku, v ktorom bola povinnosť podať daňové priznanie.
Byt bol prenajatý v roku 2018. Daňové priznanie za toto obdobie sa podáva ku koncu marca 2019. Daňovú evidenciu k prenájmu v roku 2018 je potrebné vedieť vydokladovať do 31. decembra 2024.
Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy ako fyzická osoba (nepodnikateľský subjekt), nie ste povinný založiť si živnosť. To platí ak ponúkate len ubytovanie. V prípade, že ponúkate aj stravovacie, či upratovacie služby, už to bez živnosti nepôjde. Aj príjem bez živnosti je však považovaný za príjem podliehajúci dani a je preto potrebné ho priznať v daňovom priznaní. Povinnosť podať daňové priznanie máte, ak Váš celkový príjem (čiže nielen z prenájmu) presiahne sumu stanovenú zákonom, napr. pre rok 2020 to bolo 2 207,10€. V prípade, že ste zamestnaný a máte zároveň príjem z prenájmu, je potrebné podať priznanie o dani z príjmov fyzickej osoby typu B.
Príjem z prenájmu nehnuteľností do výšky 500€ je oslobodený od dani z prenájmu, čiže do základu dane uvádzate len sumu, ktorá presahuje 500€. V tomto prípade nemáte povinnosť preukázať daňové výkazy, stačí si uplatniť preukázateľné výdavky. Tie si však neuplatňujete v plnej výške, treba ich krátiť rovnakým pomerom, ako sa krátili príjmy vzhľadom na oslobodených 500€. Pri príjmoch z prenájmu si ako fyzická osoba môžete uplatniť výdavky maximálne do výšky príjmov, tzn. že daňová strata sa vykázať nedá. Zo základu dane, ktorý sa vypočíta, je následne potrebné zaplatiť 19% daň.
Vaše celkové príjmy sú vo výške 4 000€, v daňovom priznaní priznávate však len 3 500€ (ako rozdiel 4 000€ - 500€), čo je v tomto prípade 87,5% skutočných príjmov (3 500/4 000=0,875). Ak celkové výdavky sú vo výške 2 000€, treba ich priznať v rovnakom pomere, čiže vo výške 1 750€ (ako 87,5% z 2 000€). Daňová povinnosť by vznikla v sume 332,5€ vypočítaná ako 19% z rozdielu príjmov a výdavkov a teda (3 500-1 750)*0,19.
V prípade, že nehnuteľnosť prenajímate v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), môžete si dosiahnutý príjem rozdeliť v pomere, ktorý Vám vyhovuje. V podielovom vlastníctve si prirodzene každý priznáva príjem na základe podielu, ktorý mu patrí. Výdavky sa následne rozdelia v tom istom pomere, pričom obaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu v sume do 500€. Povinnosť podať daňové priznanie má ten z manželov, ktorý je uvedený v nájomnej zmluve, príp. teda aj obaja.
Manželia majú príjem z prenájmu za celý rok v sume 10 000€. Príjem z prenájmu si môžu rozdeliť medzi oboch manželov tak, aby si mohli obaja uplatniť oslobodenie od dane z príjmu v sume 500€. Manželovi priznajú príjem v hodnote 9 500€ a manželke 500€. Manžel bude mať povinnosť podať daňové priznanie z príjmu zo zamestnania a zároveň priznať príjem z prenájmu v hodnote 9 000€ (pretože 500€ je oslobodených). Bude podávať daňové priznanie typu B. Manželka ma príjem z prenájmu 0€, keďže celá jej časť je oslobodená od dane z príjmu z prenájmu a teda jej daňové priznanie môže vyplniť zamestnávateľ a ona s tým už nemusí mať žiadne starosti.
Ak máte príjem iba z prenájmu (čo je pasívny príjem), nemôžete si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Na rozdiel od prenájmu ako fyzická osoba, čo bolo spomínané doteraz, pri prenájme na živnosť musí prenajímateľ platiť odvody do Zdravotnej a Sociálnej poisťovne, môže si uplatniť paušálne výdavky, môže dosiahnuť daňovú stratu a uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane. O živnostenské oprávnenie sa dá požiadať aj online cez portál www.slovensko.sk.
A teraz imaginárny príklad na záver. „Som zamestnaný, zdedil som byt alebo som ho kúpil ako rozumnú investíciu. Rozhodol som sa ho prenajímať a o pár rokov ho so ziskom predať. Aké sú moje povinnosti?“
Pre podrobné a aktuálne informácie ohľadom daňových povinností odporúčame navštíviť stránku www.financnasprava.sk.
Rentalkovo spája dôveryhodných prenajímateľov s dôveryhodnými nájomcami.
Ako si vytvoriť profil tak, aby zaujal?
Nájomný vzťah, odhliadnuc od nájomnej zmluvy, by mal byť postavený na vzájomnej dôvere zmluvných strán...